Investimento alberghiero: come misurarlo in funzione dei flussi futuri di cassa attesi

L’investimento alberghiero rappresenta uno dei momenti chiave dell’attività imprenditoriale, sia in termini qualitativi (prodotto e strategie future di posizionamento), che in quelli…

Francesco Pallone

Chief Financial Officer

29 Aprile 2024

L’investimento alberghiero rappresenta uno dei momenti chiave dell’attività imprenditoriale, sia in termini qualitativi (prodotto e strategie future di posizionamento), che in quelli quantitativi (circa il costo dell’investimento).

In relazione a questi ultimi, imprescindibile è una valutazione attenta e sostenuta dei relativi flussi economici attesi.
Un progetto di investimento alberghiero che sia esso di ristrutturazione o di revamping di un hotel, deve, quindi, necessariamente essere coadiuvato da un piano economico-finanziario chiaro, con dati precisi e puntuali e proiezioni corrette che dimostrino la sostenibilità del progetto stesso.

Di conseguenza, se l’imprenditore alberghiero ha chiara la strategia futura, associata alla ristrutturazione e conseguentemente ai flussi di cassa attesi, riuscirà a motivare adeguatamente la propria (eventuale) domanda di affidamento; sarà, infatti, consapevole della potenziale solvibilità della struttura e della capacità da parte del proprio albergo di produrre risultati economici in grado di sostenere il debito.

Ciò si riflette non tanto sulle fattispecie prescelte a copertura del debito (ad esempio mutuo/finanziamento), ma soprattutto sul conto economico per ammortamenti e interessi passivi che peseranno sullo stesso con tempistiche di medio-lungo periodo.

Sotto il profilo finanziario, d’altra parte, si dovranno tenere presenti gli impegni delle rate in scadenza che si cumuleranno con quelle già preesistenti, aggravando la situazione debitoria del potenziale richiedente e variando più o meno sensibilmente la situazione patrimoniale.

La conseguente modifica del rapporto tra capitale investito e fatturato richiederà di valutare con attenzione tale equilibrio per evitare da una parte il rischio di sovra-investimento e dall’altra un’insufficiente remuneratività degli investimenti. Si dovranno, quindi, ricercare tutti i fattori in grado di incrementare la redditività attesa.

Le elaborazioni di ipotesi sui trend di fatturato futuri, a seguito dell’investimento di ristrutturazione, consentono di stimare la capacità di rientro del debito e nel contempo permettono di valutare i margini residui che dovranno essere soddisfacenti per l’imprenditore.

Infatti, è solo in seguito a un’adeguata quantificazione del fabbisogno finanziario prospettico che potranno essere validate le stime sulla sostenibilità economica dell’investimento e dell’eventuale indebitamento conseguente.

Tuttavia, la capacità da parte dell’hotel di riposizionarsi e produrre flussi finanziari incrementali, in seguito all’investimento, non è unicamente riconducibile al valore economico-finanziario dell’investimento in essere, ma dipende da una serie di variabili quali:

• la valutazione delle modifiche che l’investimento di ristrutturazione dell’hotel consentirà di apportare alla formula competitiva e al business model aziendale in termini di servizi aggiuntivi, costi, nuovi ricavi e margini;
• l’andamento della domanda turistica nel mercato di riferimento dell’hotel: lo studio del mercato e delle sue prospettive rappresenta un aspetto essenziale sul quale costruire una proiezione economico- finanziaria affidabile;
• i trend circa i gusti ed i bisogni della clientela;
• la durata dell’investimento: si devono valutare le tempistiche di durata dell’investimento in termini di posizionamento, la vita utile del prodotto/servizio e quindi il relativo piano di ammortamento. L’imprenditore deve essere consapevole che dopo un certo numero di anni la struttura necessiterà di nuovi investimenti e che pertanto ogni intervento/ristrutturazione deve avere una tempistica di rientro economico ben definita.