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Nuovi criteri per la valutazione nell'impresa alberghiera

"In quanto consulenti alberghieri operativi da quasi 10 anni nel mercato italiano, stiamo osservando negli ultimi anni una crescente richiesta da parte di istituti di credito ed operatori di settore in riferimento alla valutazione di aziende alberghiere." (G. Gneri, Managing Director di Hotels Doctors Srl - La Consulenza Alberghiera)


Non è una coincidenza che il sistema bancario si sia trovato in difficoltà a comprendere le motivazioni per le quali numerose attività alberghiere hanno mostrato evidenti difficoltà ad ammortizzare gli investimenti effettuati.

Si riesce a far chiarezza su questi dati osservando l'andamento del mercato da un punto di vista olistico.

Il mondo dell'ospitalità infatti ha visto e subito una serie di forti cambiamenti tali da riconfigurare in maniera totale il valore delle aziende operanti nel settore e con esso la loro redditività.

L'avvento della rivoluzione digitale e della sharing economy ha posto le basi per quel cambiamento che ha portato poi ad una modificazione radicale dell'offerta turistica in concorrenza diretta con l’accoglienza alberghiera classica che, anche a causa dell’incidenza delle commissioni derivanti da operatori ed OTA, ha portato gli alberghi a subire una continua riduzione delle marginalità.

Il cambiamento dello scenario competitivo e l’accrescersi della complessità dell’offerta alberghiera ha soppiantato il metodo patrimoniale classico con il quale si effettuava la valutazione d’azienda della “struttura alberghiera” lasciando spazio a una valutazione di natura reddituale o finanziaria che interpreta l’albergo non solamente come un asset patrimoniale, ma come un’impresa che produce reddito.

Gran parte degli imprenditori della "vecchia scuola", abituati a valutare il loro albergo sulla base dei valori iscritti in bilancio e determinare il valore dell’azienda attraverso la stima immobiliare della struttura alberghiera, si sono trovati spiazzati rispetto a valutazioni di natura essenzialmente reddituale.
Indubbiamente la valutazione patrimoniale non perde completamente interesse soprattutto in riferimento a strutture alberghiere che presentano un contesto di particolare pregio ed una location di alto interesse turistico.
Tuttavia per la gran parte delle strutture alberghiere restanti, prevale il metodo reddituale poiché esse sono intese non tanto in quanto patrimonio immobiliare, quanto come aziende che producono reddito.
Il metodo reddituale (Income Capitalization Approach), che nasce negli Stati Uniti nel 1950 e si diffonde in Europa negli anni 90, è ad oggi il principale metodo di valutazione utilizzato da investitori e finanziatori di operazioni immobiliari alberghiere.Secondo questo metodo, come precedentemente richiamato, l'hotel è considerato semplicemente come un'azienda capace di generare profitto, dunque i valori immobiliari iscritti a bilancio risultano secondari rispetto alla bontà del conto economico: in tale ottica l'EBITDA assume un ruolo fondamentale, passando da semplice valore indicante il risultato di gestione, a indice di un ritorno di investimento potenziale.
In questo scenario il sistema bancario, che ha sostenuto lo sviluppo di attività alberghiere, si è trovato a valutare con maggiore attenzione i crediti in sofferenza, ridefinendo in maniera radicale le logiche di fondo per la concessione del credito. Peraltro il criterio reddituale risulta l’unico possibile per attrarre potenziali investitori. Si noti come tale impostazione sia quella percorsa anche dagli investitori istituzionali (fondi), che allocano capitali in strutture alberghiere richiedendo come contropartita una determinata percentuale di redditività minima sull'investimento. Questa evoluzione così rapida e veloce ha generato problematiche rilevanti al sistema bancario che troppo spesso ha finanziato l'attività alberghiera sulla base dei vecchi principi patrimoniali, trovandosi poi nelle condizioni di effettuare pesanti ristrutturazioni del debito (talvolta anche a saldo e stralcio) a causa delle continue e non previste diminuzioni della marginalità in capo alle attività alberghiere.